در مقاله اول سایت با موضوع حق کسب، پیشه و تجارت و حق سرقفلی، به تعریف و توضیح این دو حق به اختصار پرداخته شد. همچنین به تفاوت های اساسی بین حق کسب، پیشه و تجارت با حق سرقفلی اشاره شد. در این بخش چند مورد مهم از نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه که با توجه به پرونده های پر تکرار قضایی از اداره حقوقی استعلام شده است ذکر می شود.
شماره نظریه : 7/1401/1357
تاریخ نظریه : 1402/01/29
استعلام :
حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی دو حق مختلف و دارای جایگاه قانونی متفاوتند و حق نخست در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 به عنوان پدیده حمایتی مستأجر مصوب گردیده و حسب مورد تمام یا نصف آن در نتیجه تخلف مستأجر و دعوای موجر و به حکم دادگاه زایل می‌شود. در بسیاری از قراردادهای اجاره‌ای که مشمول قانون یادشده است، مستأجر بر اساس ماده 10 قانون مدنی سرقفلی عرفی که حدود هشتاد درصد ارزش ریالی تجاری مساحت داخلی تجاری است را به صورت مبایعه‌نامه خریداری می‌کند؛ این در حالی است که گاهی حق مستأجر متخلف بر سرقفلی که به صورت مبلغ پرداخت شده در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و شرع جایگاه قانونی خود را یافته است، به دلیل مزج دو حق و خلط موضوع و عدم شناخت در نحوه ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت ساقط می‌شود؛ در حالی که در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 موضوع سرقفلی مطرح نبوده و تخلفات برشمرده شده در این قانون صرفاً حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و موجبی برای زایل شدن حق سرقفلی مستأجر که عرفاً و قانوناً خریداری کرده است، وجود ندارد و در صورت تخلف مستأجر سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت و ابقای سرقفلی او منطبق بر قانون و عدالت است؛ اما احکام صادره مبنی بر سقوط هر دو حق، منجر به تضییع حق مستأجرین بسیاری شده است. بنا به مراتب یادشده، خواهشمند است در خصوص رویه محاکم در رأی زایل شدن همزمان حق مستأجر بر تمام یا نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر و سرقفلی وی اعلام نظر فرمایید.
پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حق سرقفلی پیش‌بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می‌کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده 19 قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستأجر یا متصرف تعلق می‌گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمی کند و نصف مبلغ کل تعیین‌شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار می گیرد.
شماره نظریه : 7/1401/1134
تاریخ نظریه : 1401/11/26
استعلام :
همانگونه که مستحضرید حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی دو حق متفاوت و دارای جایگاه قانونی مختلف‌اند؛ حق نخست در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در جهت حمایت از مستأجر مصوب شده و حسب مورد با دعوای موجر و به تشخیص دادگاه تمام یا نصف آن در نتیجه تخلف مستأجر زایل می‌شود. توضیح آن‌که در بسیاری از اجاره‌نامه‌هایی که در قلمرو قانون یاد شده است، مستأجر بر اساس ماده 10 قانون مدنی سرقفلی عرفی که حدود 80 درصد ارزش ریالی تجاری ملک است را به صورت مبایعه‌نامه خریداری می‌کند. از طرفی سرقفلی به صورت مبلغ پرداخت شده در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و شرع جایگاه قانونی خود را یافته است؛ این در حالی است که گاهی به دلیل مزج این دو حق و خلط موضوع و در مقام ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت بعضا برای مستأجر متخلف به سقوط هر دو حق حکم صادر شده است؛ در حالی که هیچ‌گاه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 موضوع سرقفلی در بین نبوده و تخلفات برشمرده شده در این قانون صرفا حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و موجبی برای زایل شدن حق سرقفلی مستأجر که شرعاً و قانوناً آن را خریداری کرده است، وجود ندارد و در صورت تخلف مستأجر و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت وی، ابقای سرقفلی او منطبق بر قانون و عدالت است. با عنایت به مراتب یادشده، خواهشمند است در خصوص رویه اتخاذی از سوی برخی مراجع قضایی به شرح پیش‌گفته، اعلام نظر فرمایید.
پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حق سرقفلی پیش‌بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و تنها کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می‌کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده 19 قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستأجر یا متصرف تعلق می‌گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمیکند و نصف مبلغ کل تعیین‌شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار می گیرد.
شماره نظریه : 7/1401/405
تاریخ نظریه : 1401/10/03
استعلام :
1- آیا مستأجر (که مالک منافع ملک است) می‌تواند علیه تصرف غیر قانونی متصرف دعوای خلع ید مطرح کند؟ 2- آیا بین مستأجری که دارای حق سرقفلی بوده و رابطه قراردادی وی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر است، با قراردادی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 است، تفاوتی وجود دارد؟ 3- در صورت مثبت بودن پاسخ، آیا قرارداد اجاره باید رسمی باشد یا آن‌که در صورت عادی بودن قرارداد، خواهان باید اثبات عقد اجاره یا اثبات حق سرقفلی را نیز خواستار شود؟ ارکان این دعوا، کدام است؟ 4- در صورت منفی بودن پاسخ، ذی‌حق چگونه و با چه خواسته‌ای می‌تواند حقوق خود را استیفا و به محاکم دادگستری که مرجع تظلم‌خواهی هستند، مراجعه کند؟
پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1- با توجه به مواد 488 و 489 قانون مدنی و ماده 308 همان قانون، اگر ثالثی مورد اجاره را از ید مستأجر که مالک منافع مورد اجاره است، خارج و عدواناً تصرف کند، وی می‌تواند علیه متصرف دعوای خلع ید غاصبانه مطرح کند؛ بنابراین در فرض سؤال با احراز رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع عین مستأجره، مرجع قضایی مجاز به رسیدگی می‌باشد. 2- در فرض مذکور بین مستأجری که وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت است و مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تفاوتی نیست و ملاک، احراز مالکیت خواهان بر منافع ملک است. 3- با عنایت به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 1395، در فرض سؤال وجود قرارداد اجاره رسمی، شرط استماع دعوای مستأجر نمی‌باشد. 4- با توجه به پاسخ بندهای قبلی، پاسخ به این سؤال منتفی است.
